Договор найма рисунок28.04.2013. Квартиры в Кишиневе не только продаются или покупаются, но и сдаются в аренду. Желающих снять дом, комнату, малосемейку или другое жилье в столице множество. Для того чтобы оформить контракт найма, вовсе не обязательно идти к нотариусу. Правильно заполнить все нужные бумаги можно самостоятельно.

Инструкция по самостоятельному проведению сделки и оформлению договора найма объекта недвижимости и договора пользования вещами (с использованием предлагаемого пакета бланков универсальных договоров, с их приложениямиспециально разработана:

  • C целью удобства самостоятельной организации сделки, с разбором всех вопросов/условий, указанных в данной инструкции;
  • C целью максимального установления прав и исключения возможностей нарушения условий договора найма недвижимого имущества и договора пользования движимым имуществом (вещами, предметами и оборудованием — оставленными в пользование в объекте найма);
  • C целью исключения каких-либо возможностей избежания ответственности сторон, за нарушение этих договоров и облегчения процедуры судебного взыскания ущерба, связанного с ненадлежащим выполнением данных договоров, для любой из сторон;
  • C целью удобства самостоятельного, подробного, конфиденциального и законного заключения сделки сторонами (без необходимости нотариального заверения договоров и максимального исключения участия юриста).

На основании многолетней юридической практики разрешения конфликтных обстоятельств, связанных, в частности, с нарушениями условий договоров найма/аренды недвижимого имущества, выявлены основные характерные нарушения условий данных договоров (ответственность за которые полностью учтена в данных договорах, при условии правильного заполнения как самих договоров, так и всех их приложений:

Нарушения со стороны Наймодателя:

  1. Отсутствие права личной собственности Наймодателя и/или права на самостоятельное заключение данных договоров;
  2. Нарушение, неоговоренное изменение, полный либо частичный отказ Наймодателя от выполнения любых условий договоров;
  3. Досрочное/незаконное расторжение договоров (отказ от обеспечения прав Нанимателя на объект недвижимости и/или на движимое имущество, оставленное в пользование Нанимателю);
  4. Отказ от возврата оплаты и/или отказ от возмещения ущерба, связанного с ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

- Нарушения со стороны Нанимателя:

  1. Нарушение сроков или отказ Нанимателя от оплаты за найм объекта;
  2. Нарушение сроков или отказ Нанимателя от оплаты за коммунальные и др. услуги;
  3. Нарушение сроков или отказ от возмещения вреда, причинённого Наймодателю или др. лицам (соседям), в результате подтопления, пожара, повреждения и/или разрушения недвижимого имущества;
  4. Нарушение сроков или отказ от возмещения ущерба, связанного с повреждением, уничтожением или кражей оставленных вещей (движимого имущества: мебели, др. предметов и оборудования) — обычно совершаются под предлогом:- ссылки на отсутствие оценки качества и стоимости оставленного движимого имущества;- ссылки на отсутствие самого движимого имущества, в объекте недвижимости;
  5. Повреждение ремонта объекта недвижимости или его разрушение — в приложении необходимо указать стоимость ремонта как всего объекта недвижимости, так и его частей);
  6. Незаконное и неоговоренное производство перепланировки ремонта объекта недвижимости.

Основными характерными ошибками при составлении договор найма, являются:

  1. Нарушение законодательства, при составлении договора;
  2. Нарушение обусловлено-установленной юридической терминологии и правил, при составлении договора;
  3. Неучтённость, при составлении договора, всех обстоятельств (случаев, событий), наступление которых может произойти, в период срока найма объекта недвижимости;
  4. Неучтённость, при составлении договора, порядка и места разрешения споров (конфликтов) между Сторонами.

Учитывая вышеизложенное, устанавливаются нижеследующие Основные правила заключения договора найма (которые помогут самостоятельно заключить договор с помощью бесплатной консультации с юристом по телефону):

  1. Проверить документы, свидетельствующие о праве личной собственности Наймодателя на объект Недвижимости и на движимое имущество, оставляемое в пользование (Если Наймодатель не является единственным собственником всего объекта найма и вещей, то ему необходимо иметь соответствующие доверенности от других сособственников. Либо Нанимателю необходимо заключить с каждым сособственником данные договора — с указанием их «солидарной» и/или «совместной» и/или же «индивидуальной» ответственности, по каждому обязательству в отдельности) — в данных случаях, перед заключением сделок, необходимо проконсультироваться с юристом;
  2. Проверить личные документы наймодателя и личные документы нанимателя (гражданство, семейное положение/наличие детей/ и место прописки);
  3. Установить и указать в договоре количество нанимателей (членов семьи, других лиц, с которыми будет проживать Наниматель). Возможно, что возникнет необходимость заключения с каждым из них договора найма:
  • С установлением (или исключением) права проживания с Нанимателем его членов семьи или (и) других лиц;
  • С другими лицами (отдельные договора), совместно проживающими с Нанимателем.

При этом необходимо определить форму выполнения ими договорных обязательств: «солидарную», или (и) «совместную», или (и) же «индивидуальную» для каждого Нанимателя и по каждому обязательству в отдельности. А так же порядок и сроки выполнения обязательств (оплаты найма, коммунальных услуг и т.д.), каждым Нанимателем в отдельности. - в данном случае, перед заключением сделок, необходимо проконсультироваться с юристом.

Примечание: Обладатель права проживания вправе проживать в жилище другого лица вместе со своим супругом и детьми, хотя бы он не состоял в браке или не имел детей на момент установления права проживания — (2) ст. 424 ГК РМ. (при этом нет необходимости указывать в договоре найма супруга и детей Нанимателя или заключать с супругом отдельные договора. Но, возможно, имеется необходимость указать на право расторжения договора и/или изменение его условий при возникновении данных «семейно-брачных» обстоятельств);

Договор найма заключается в письменной форме (не требуется нотариальное удостоверение договора) — (1) ст. 876 ГКРМ. В связи с этим необходимо правильно заполнить бланки договоров и придать договорам «полную юридическую силу». - перед самостоятельным заполнением бланков договоров необходимо преждевременно проконсультироваться с юристом.

Договор найма на срок более трёх лет подлежит регистрации в реестре недвижимого имущества - (2) ст. 876 ГК РМ. В связи с этим, желательно («для меньших хлопот»), что бы договор найма был заключён сроком не более трёх лет.

Для полного обеспечения права пользования недвижимым и движимым имуществом (мебелью, предметами и оборудованием), а также для полного обеспечения доказательности выполнения обязательств и обеспечения ответственности по договору, необходимо к договору составить приложения:

  • Акт приёма-сдачи объекта недвижимости (Обязателен — для доказательства сдачи объекта и принятия Сторонами всех обязательств по договору найма);
  • Договор безвозмездного пользования Вещами (имуществом: мебелью, предметами и оборудованием) с его Приложениями:

- Акт приёма-передачи Вещей;

- Перечень Вещей (Обязателен — для доказательства наличия Вещей, их качества и стоимости, а также передачи этих вещей в пользование);

  • Соглашение о пролонгации договора найма (Обязательно — для доказательства продолжения договорных отношений);
  • Соглашение о расторжении договора найма (Обязательно — для доказательства прекращения обязательств и качества их выполнения, а также для доказательства наличия оставшихся /невыполненных обязательств (оплаты коммунальных услуг, возмещения ущерба и т.д.), и определения сроков их выполнения).

Пакет договора найма состоит из:

  1. Договора найма жилого помещения — 2 экз.;
  2. Акта приёма — сдачи в найм объекта недвижимости (Приложение № 01 к Договору Найма) — 2 экз.;
  3. Договора безвозмездного пользования Вещами, в период действия договора найма жил. помещения (Приложение № 02, к Договору Найма) — 2 экз.;
  4. Акта приёма-передачи в безвозмездное пользование Вещей (Приложение № 01 к договору Безвозмездного пользования Вещами) — 2 экз.;
  5. Перечня переданных Вещей (Приложение № 02 к договору Безвозмездного пользования Вещами) — 2 экз.;
  6. Соглашения о пролонгации договора найма жилого помещения (Приложение №__ к договору найма жилого помещения) — 2 экз.;
  7. Соглашения о расторжении договора найма жилого помещения (Приложение №___ к договору найма жилого помещения) — 2 экз.

Только при условии правильного составления (заполнения бланков) договоров, со всеми их приложениями сделка найма жилого помещения, вместе со сделкой безвозмездного пользования вещами, приобретут полную юридическую силу.

В случае возникновения сложностей с заполнением данного договора найма и его приложений, порядка производства наёмной платы и возникновения других вопросов, связанных с заключением и осуществлением сделки — необходимо бесплатно проконсультироваться по тел.: 0-796-88-757.

Правильное оформление контракта — гарантия долгих и хороших взаимоотношений как для желающих снять квартиру в Кишиневе, так и для сдающих квадратные метры в найм.